大規模修繕のコンサルタント業務を行っています。 大規模修繕において、マンション管理組合様のために、当社では専業のコンサルタントとして、公正・中立な立場から次の業務を実施してまいります。 |
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10年後、20年後を考えた施工を提案します |
| マンションは一戸建て住宅と違い住民の方全員の共有財産です。長期的な視野を持ち計画的な施工を行う必要があります。10年後、20年後も安心して暮らせる住居を想定した施工計画をご提案します。 |
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適切なコストマネジメントを行います |
| 良質な工事を低価格で行うため最大限努力します。見積もりにおける工事費の水増しを防ぐため、施工会社から出される見積書を厳しくチェックします。また、複数の専門工事業者から見積もりを募り、工事の質・料金共に適切な業者をピックアップします。 |
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工事が適切に行われているかをチェックします |
| 計画通りの工事が行われているか、予定通り進んでいるかをチェックし、定期的に進捗報告を行います。 |
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STEP１ 修繕履歴の調査 |
| 建物の築年数及び修繕履歴を調査することにより、どのような調査診断が必要かを検討いたします。 |
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STEP２ 調査診断 |
 建物の劣化状況を調査し、どの部分をどのように改修したらよいかを提案致します。建築調査： 建物の状況によってコンクリート圧縮強度試験、コンクリート中性化試験、外壁塗膜付着強度試験、シーリング劣化試験等を行います。外壁及び軒裏等のコンクリート亀裂、爆裂、モルタル浮き等の調査、屋上、バルコニーの防水劣化、鉄部の錆腐食、建築金物等の劣化を目視及び打診により調査し報告書を作成致します。 設備調査： 建物の状況によって電気設備、給排水設備、消防設備、ガス設備、エレベーター設備、その他の設備について調査し、報告書を作成致します。特に、水道水で赤錆が出る状況では、給水管の抜管やファイバースコープにより給水管内劣化調査を行います。 アンケート調査： 建築及び設備に関するアンケート調査資料を作成し、配布回収を行い、調査資料の集計分析を行います。特に漏水状況、給水管の赤水状況は重要項目です。 |
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STEP３ 改修設計 |
 設計図書の作成：調査診断書に基づいて改修部分の提案をいたします。管理組合の皆様と改修部分について協議し、設計図及び仕様書を作成いたします。設計図書がないと仕様及び数量の違いにより見積の比較検討ができません。 予算書の作成：設計図書に基づいて積算し、工事予算額を算出します。適正な見積をするためには施工数量の算出はかかせません。コンクリート亀裂、爆裂、モルタル浮き等は外壁に足場をかけての全数調査は費用がかさむため部分調査とし、予測数量を算定し指定数量による実費精算とする方法があります。 |
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STEP４ 見積・入札 |
| 見積要項書の作成：支払条件、保証条件等の見積条件を提案いたします。組合様で検討していただき、競争見積りが出来る資料を作成します。 見積条件は工事金額に影響しますし、アフターメンテナンスに大きく影響します。 見積依頼会社：見積依頼する施工会社の条件を当社で提案し、組合様で検討して頂き、帝国データーバンクによる信用調査及び工事実績等の調査をサポートさせて頂きます。 質疑応答：各社の質問事項を共通回答するため一括にまとめ、質問事項を精査し、状況により現場調査します。回答書は各社公平にするため同一の回答書にて文書で回答します。 見積書の検討：見積書受理後組合様で開封して頂き（公開による開封が望ましい）、見積比較検討表を作成します。見積り内容及び提出書類に不備が無いかをチェックします。 |
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STEP５ 臨時総会 |
 議案書：改修工事項目、施工依頼業者、工事予算、資金調達方法、施工時期、その他重要事項を決定するため議案書の資料作成をサポートさせて頂きます。理事会及び臨時総会：必要によりオブザーバーとして理事会及び臨時総会に出席しサポートさせて頂きます。 工事契約：工事請負契約書類を精査し、工事監理者として工事請負契約書に署名押印します。 |
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STEP６ 工事説明会 |
| 大規模改修工事は居住しながら工事を行うため、工事期間中は生活の一部が拘束されます。そのため工事着工前に施工会社と協力して、工事工程や施工方法等について説明し、居住者一人一人の協力が必要であることを理解して頂きます。 足場について：足場を架けることにより通風や防犯が悪くなります。防犯対策について説明します。 バルコニーの物品移動：バルコニー内の工事ではバルコニー内の物品移動をしていただきます。工事内容により物干しが出来なくなりますしバルコニー防水ではバルコニーの使用が出来なくなります。 |
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STEP７ 工事監理 |
| 工程会議：組合様、施工会社及び工事監理者の三者での工程会議を実施し、すべてガラス張りで協議します。 工事広報：工事の進捗状況、物干し情報、改修部分の使用制限等を施工会社と協力し、チラシの配布や工事用掲示板にて事前に広報します。 工程検査：仮設工事の検査、各工事のそれぞれの工程ごとの検査を行います。検査の結果、是正事項がある場合には指示し、是正の結果を確認します。下地補修工事においてコンクリートの亀裂、爆裂、モルタルの浮き状況を施工図と照合し施工結果を確認し、竣工図書として施工図を保存します。 |
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STEP８ 工事完了 |
| 部分完了検査：外壁、バルコニー等については足場を解体する前に部分完了検査を行い、手直し工事完了確認後足場の撤去を行います。状況により組合様の立会い検査をする場合には、危険が伴うため傷害保険の加入をお勧めします。 竣工検査：足場以外の共用部分の完了検査を行います。組合様の立会いをお願い致します。手直し工事がある場合には手直し完了確認後引渡しを行います。 引渡し：保証書、竣工図、工事写真、使用材料リスト、実費精算書等の引渡し書類をを確認し、引渡しに立会います。 |
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STEP９ アフターケア |
保守・点検 |
 保守・点検：工事の保証内容及び保証期間により、１年、３年、５年、１０年のアフター点検を行います。瑕疵補修：保証期間内の瑕疵は施工者に無償で修理の実施を指示し、補修の完了を確認します。 |
長期修繕計画書 |
 長期修繕計画書の作成：建物の修繕項目、修繕周期、修繕時期及び工事費用を算出します。集計は修繕費用と修繕積立金とを比較検討し過不足をシュミレーションします。工事費用の算定方法：工事費用の算出方法は積算による方法と過去のデーターによる方法とがあります。積算による方法は費用がかかりますが、比較的近似値が出ます。過去のデーターによる方法は積算費用がそれ程かかりませんが、工事金額にばらつきがでます。 |
その他の業務 耐震診断 |
 建物の強さと粘りに、建物の形状と経年状況を考慮して、耐震性能（地震のエネルギーをどの程度吸収できるか）を判定します。一次診断：建物重量と柱・壁の断面積等で推定する簡略検討法 二次診断：柱・壁・コンクリート強度・鉄筋量等から建物の強さと粘りを推定する方法 三次診断：梁・柱・壁の強さと粘りから推定する詳細な検討法 |
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